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你家房子为何涨了?又为何要跌?还有何机会?

来源:网络整理 | 2017-11-18 12:53

  国运判断的价值

  有几位地产大佬都曾叮嘱过我,投地产就是赌国运。

  纵观各国历史,赌对国运的人,有曾被亏待过么?

  万科与恒大对国运的不同判断,自然也反应在了分道扬镳的股价走势上。

  '白银'骑士- 万科

  2014年,'恰好'就在上轮楼市下滑期的黑暗黎明前,郁亮看空自己所处的地产业,下注'白银时代'。

  万科开始降杠杆,放缓拿地节奏,专注于一线城市,并转型寻找传统地产以外的新增长点。

  '钻石三剑客'

  同样是2014年,融创、恒大、碧桂园这三个激进的现实主义者用杠杆撬开了属于他们的'钻石时代'。

  之后的三年,'三剑客'疯狂加杠杆扩张。以恒大为例,2013年总负债只有2688亿,到了2016年底,总负债已飙升到了11583亿。

  纵观各国巨富的发家史,最常见的'三级火箭'难道不是:疯狂借钱,赌对国运,踩准行业么?

  面对'路线之争',在刚开始时还可'百花齐放、百家争鸣' ; 但到了最后,市场才是检验观点的唯一标准。

  住房价格在各城市轮番上涨

  从幕后走向前台的权威

  中国财政决策“工具箱”里的工具之丰富,回旋余地之大,执行能力之强,是西方国家无法企及的。

  而这些工具的使用,西方科班的经济学体系通常无法理解,因此在海外市场常招来广泛批评,这也给了(某些)中国投资人专属的跨境'信息不对称'机会。

  2014年下半年,在新的领导班子上任两年之际,内部障碍逐步清除,中财办开始从幕后走到台前,扮演财税中枢的角色。

  那些财政工具和政治智慧,也到了该拿出来用的时候了。在接下来的两年里,中枢机构牵头发起的战役,让无数人的命运为之改变。

  ‘钻石’玩家在豪赌什么?

  2014年下半年开始,央行进入了降息通道,率先开涨的是市场化程度最高的深圳,热钱很快蔓延到北京和上海。

  2015年9月30号,央行降低首套房首付比例,4个月后,首付比例进一步被降低到20%。

  2016年2月,当周小川直接说“个人住房加杠杆,逻辑是对的,住房贷款应大力发展”时,市场早已从冰冻三尺,反转至烈火烹油。

  到了16年底17年初,一二线房价被推高至'极限',限购限卖令被频频触发。

  被驱赶出来的热钱,与开闸放水的银行贷款、连同棚改安置货币化的资金,让三四线城市接棒起这轮前所未有的'涨价去库存'运动。

  去年夏天,很多人望着一线城市一骑绝尘的房价,对二线城市还不屑不顾。现在,不仅二线也回不去,甚至连三线也买不到了。

  超级繁荣周期

  为什么把过去三年的房产市场称之为'超级繁荣周期'?

  因为它的持续时间已远长于了过去任何一个周期。

  商品房销售有着明显的周期特征,给人的一个直观感受是:正增长时间要长于负增长时间。

  中国房地产周期

  由上图可知,之前三轮负增长的持续时间依次为:16个月,13个月,19个月。

  而本轮上涨周期自2015年5月楼市销售由负转正,到今年10月份已持续了29个月的时间。

  如果经济机器的运转不会偏离均值太远,这就意味着若在正的一面持续时间越长,在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。

  一个繁荣周期的结束

  以最近的一次负增长为例。2012年到2014年,房地产经历了19个月的正增长,然后在负区间保持了一年多。

  而此次正区间的持续时间太长,已连续增长了29个月。一旦由正转负的话,简单地拍下脑袋,房产市场的负增长不会短于一年。

  中期来看,我们假定中国人口结构没有大的变化,对住房需求至少从总量来讲应该是稳定增长,不可能再出现大的爆发式需求。

  那么,过去的29个月其实已消耗掉相当大的住房需求,无论是杠杆投机还是真实购买力。

  将时间轴再拉长,可以清晰的看到商品住宅的销量增速一直维持着向下趋势。

  犹如中国的GDP增长,从'常态'的10%+跌到8%,再到6.5%-7%的'新常态'。

  这不难理解,毕竟中国人口的高增长时代已经结束,日趋老龄化的中国百姓不可能一辈子不停的买房。

  商品住宅销量趋势

  过去两年的楼市增速一直位于趋势线上方,直至近期跌破趋势线达到负区间。

  现在市场的关注点已不在于楼市是否下滑,而是明年下滑多少的问题:上一轮楼市负增长是一年下滑6-7%,这次是否会超过这个水平,比如说到负10%以上?如果是的话,对市场有何影响?

  要解答这个问题,需先理解本轮'超级繁荣周期'的趋势本质。

  '超级繁荣周期'的本质

  先看表面。

  此次牛市之所以能持续这么长的时间,首先是因为各线城市都依次经历了一轮销售高峰。

  一线城市销量高峰在2015年,今年一线城市下滑最多,销售面积跌了25%。

  二线城市的销售高峰是在2016年,它到今年销售面积已基本跌到零。

  三四线城市是今年的主要增长点,到今年大概还有20%的销售增长。

  全国地产销售在过去两年都是正的,其实是各城市分阶段轮涨的结果。

  商品房销售在各城市轮涨特征

  购买力推动:

  再看内因。

  三四线是现在整个房产销售的主力。

  三四线居民的生活水平在近几年迅速提高,人均GDP已经达到了5千美元以上,可以把买房理解为消费升级的提现。

  人的基本需求是衣食住行,当衣食都满足的情况下,要进一步提升自己的生活品质,自然会买房。

  在牛市初期,三四线城市的房价/收入比并不高。

  对于中国绝大部分城市,房价与家庭收入之比大概在7-8年的水平,应该说不算离谱。

  国外当然更合理,房价收入比在5到6年,但是国内大城市的房价收入比基本上都在10年以上,像北上深杭这类一线城市甚至会接近30年。

  所以说,近期三四线城市的旺盛购房力跟其原先房价不高且收入增长有关。

  36个城市收入和房价

  不过,经过这两年的上涨,绝大多数的城市,包括县城、城镇的房价都已创出历史新高。