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你家房子为何涨了?又为何要跌?还有何机会?(2)

来源:网络整理 | 2017-11-18 12:53

  下图是三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅(以这两个数据做个简单类比),在14-16年期间,居民可支配收入明显比房价增速更快。

  因此,前两年的房价上涨可以理解为过去几年收入持续高增长,而房价相对不涨的购买力集中释放。

  但是,到今年我们可以看到三线城市的房价增速实际上已经超过居民可支配收入的涨幅。

  也就是说,对于三四线城市,它的房价与收入之比其实也在往上走,房价的上行空间已在过去两年里‘透支’。

  三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅

  杠杆推动:

  重点是外因。

  除了真实购买力的增加,本轮地产牛市的最强劲推力来自于大幅攀升的居民房贷。

  地产销量在本轮周期中每年上一个台阶。

  但是,居民房贷增量与住房销售额的比值也是在持续的上升的。现在这个比值已经达到了60%左右,见下图。

  这是一个总量的概念,我们可以看到居民总体上加杠杆非常猛。

  但更重要的还有结构。

  下图反映的是三线城市房产销售额的占比趋势。

  在总体房贷增量与住房销售额之比持续增加的情况下,如果房产销售的主要推力来自于三线城市,那也暗示着三线城市的居民贷款杠杆也是往上走的。

  三线城市房产销售额的占比趋势

  在过去,大部分的杠杆房贷集中在一二线。

  因为一二线城市的商品房总价比较高,若老百姓(行情603883,诊股)要全款买房或大额首付会很困难,所以会增加杠杆。

  所以从比例上说,以往三四线城市的购房量上涨一般不会带动全国房贷的整体攀升。

  而现在正好相反,三线城市的购房量和全国新增房贷的比例上涨是同步同向的。

  这意味着,在今年一二线城市的房产销售已经下滑的情况下,持续增加的居民房贷并不主要投放在一二线城市,三四线城市也在大量动用银行贷款来买房。

  也就是说,全国整体的居民杠杆比率,已经不仅是个总量问题,而是在各个城市都在依次攀升。

  为何这个问题需要重视?

  三四线城市本身的房产总价原来是不高的。如果三线城市居民也在加杠杆买房,意味着全国居民对未来购买力的透支已经到了一个值得引起重视的程度,这是本轮房地产繁荣周期和以前不一样的特征。

  居民债务总量和居民年收入的比值

  上图是居民债务总量和居民年收入的比值,类似于我们分析上市企业时的债务/收入比。

  我们可以用这个比值大致衡量潜在信用风险,这个比值在过去20个月的时间里快速攀升了20%+。

  2008年那一轮房市触底反弹它也上升的很快,但那个时候比值还很低,且后面几年的升幅也比较平缓,直到近期才又开始加速向上。

  到现在,居民总债务与居民总收入之比已经超过一倍了,这是个什么概念呢?

  国民年收入已低于总负债。