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你家房子为何涨了?又为何要跌?还有何机会?(3)

来源:网络整理 | 2017-11-18 12:53

  如果把我们的这个数和美国的数放在一起来看,也许会出乎许多人的意料,因为大多数人认为中国居民的资产负债表非常健康,中国老百姓非常喜欢存钱,不喜欢借钱去消费。

  但实际上,中国老百姓的负债/收入比其实已经超过'爱透支'的美国居民。

  在美国次贷危机前后,其居民债务总量与收入之比接近1.4倍,引发了全国性的违约风险。在接下来的10年,美国居民不断去杠杆,直至其债务与收入大致相等。

  美国居民债务总量与收入之比

  虽然现在中国居民的负债/收入比也超过了一倍,但不需要像'标题党'那样危言耸听,恐吓舆论说中国版的次贷危机即将出现。

  毕竟,在美国次贷危机时,其居民负债/收入比中国当前还要更高,而且美国居民的储蓄率一直远低于中国老百姓。

  在这想要表达的意思是,中国老百姓的债务水平和他的收入比值已经处在一个非常不低的水平,应该说高于大多数人的预期。

  销量天花板

  房地产销售很难在未来有10%每年的增长。

  因为,如果要房地产销售面积每年增长5-10%,即使房价仅轻微上涨,则意味着每年房地产的销售额得至少达到10%以上的增幅。

  这等于在要求,如果不想让居民债务比率进一步恶化,就需要让居民收入的年增长至少保持在10%以上。

  但是,目前中国的名义人均GDP年增长也就10%,早已度过了经济发展初期时的爆发式增长阶段。

  而且,居民的年收入里已有约30%用于购房。根据过去经验来讲,只要这个比例达到30%的水平就很难上去,住房的销售也很快会下来。因为不可能要求老百姓每年投入到房产市场上的收入比例无限上升,这是不现实的。

  所以,从经济潜力来讲,房地产销售面积在未来能够有一个5%左右的增长其实就已经很好了,否则居民债务将恶化至危险边缘。

  紧绷的贷款

  银行也开始意识到向居民贷款的投放力度过大。今年接近60%的新增贷款都投到了居民部门,五年前,这个数字只有约30%。

  过去几年,企业的投资活动因外部环境和政策原因放缓,总体上在不断收缩债务水平,融资意愿低。银行向企业部门投放大量贷款很困难,但又不得不想办法把钱贷出去。

  于是,银行在居民部门上动脑筋,居民债务在过去几年快速增长(下图1),而其中的大部分都是房贷(下图2)。

  今年,虽然居民部门的中长期贷款已经放缓,但短期贷款还在加速增长。短期贷款其实也有可能流到房地产市场,这就是现在大家说的消费贷的问题。

  短期贷款都是消费贷款,就是说不需要拿房地产做抵押,或者不需要通过购房,就可以从银行拿到一个贷款额度,时间一般是一年左右,这些钱很多是为了临时的周转或者首付的问题。

  现在首付比率提高了,原来是两成就可以,现在可能要三成甚至是四成。如果房价总价很高不少,居民的自有资金付不起首付,有大量消费贷资金暗流到了房地产市场。

  但是,现在监管机构开始清查消费贷的问题,这一块贷款增速今后也会回落。

  利率- 机会成本

  住房按揭利率和理财收益率分别是购房者的融资成本和机会成本。

  在近期的金融去杠杆环境下,这些利率水平是往上走的。

  在利率上升的金融环境下,整个房地产的销售面积也会持续收缩(有一定时间滞后的负相关性,见下图)。

  棚改货币化

  当然,今年推动三四线房产销售大增的还有另一个重要原因,就是棚改和货币化。

  棚户区改造每年都在做,但最近几年有所变化,增加了货币化的方式。所谓货币化就是官方用钱的方式来帮助三四线的老百姓去买房。

  比如说,某个县城盖了大量新房,原来库存去不掉,现在鼓励居民去买,但买的时候需要把原有的地让出来,官方补贴一笔钱,通过货币化的方式来解决新房问题。

  今年的商品房销售面积中,大概有20%是跟棚户区改造伴随的货币化安置有关的。

  但谁出这个钱?

  这个钱主要来自于国家开发银行。国开行大概承担了整个棚户区改造资金的70%。

  但大家都知道国开行现在的问题在哪里,今年的金融去杠杆导致债券收益率一直往上走。

  中国十年期国债收益率又创新高,已接近4%。而国家开发银行发行的十年期债券收益率已超过4.7%。