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你家房子为何涨了?又为何要跌?还有何机会?(4)

来源:网络整理 | 2017-11-18 12:53

  因为国开行支持的都是政策性项目,贷款利率一般低于企业从银行拿到的商业贷款(目前大约在6%+)。现在国开行贷出去的整体贷款收益也就5%+,如果发债成本已超过了4.5%,意味着它的利差还不到1%,这还是不考虑当中成本的情况下。

  随着发债成本越来越高,国开行现在的发债量已经在下降了。而且,因为国开行不吸纳存款,它所有的贷款投放都是通过发债获得的,随着发债募集到的资金减少,投放到项目中的资金量也自然会下降。

  杠杆转移的故事

  国家的一大特点,是逆周期性。

  企业今年虽然赚了很多钱,利润很好,但是政府在讲供给侧改革。过去是说企业利润好了之后就要增加产能,增加投资,但现在政府不鼓励再做这些重复投资,所以企业的融资增速没有起来,政府的融资增速今年也下去了。

  政府融资在过去两年增长最多,主要是搞建设。我们现在看基建投资还比较高,但其实那是滞后反映的,它源于过去两年的政府融资增长(毕竟先融钱,再建设),但现在政府融资也已开始回落。

  国内现在三个部门当中,融资还在较快增长的就是老百姓。所以说,当前整个投资资金其实是非常依赖于老百姓的加杠杆的。

  但问题是,到了明年,老百姓的融资增速也会往下走了。

  就像过去企业拼命加杠杆的时候,政府拼命打压。现在居民的杠杆狂热被带起来之后,国家也会担心若这个东西不及早控制,未来有可能成为新的金融风险源。

  也就是说,去杠杆进程将从企业部门延伸到居民部门。

  库存转移给了老百姓

  在整个房地产企业的开发资金中,来自销售回款的占比越来越高。这里面包括了两部分:一部分居民本身的首付资金,还有一部分居民通过银行获得贷款。

  所以从表面上看,今年地产商的资金很宽裕(从恒大&融创自年初渐好的财务指标也可看出),但这些资金并不来自于企业借债,而是老百姓借债获得。

  居民从银行借钱换来房子-> 地产商用库存房接过居民借来的钱-> 用来偿还自己的开发贷款-> 将过去3年加的杠杆止盈变现。

  积极的一面

  好消息是地产商的库存确实都去干净了。

  经过这三年的房地产超级繁荣周期,无论是哪个地方的房产库存都已降到非常低的水平,在这么低的库存水平下地产商的投资很难出现大幅下滑,因为本身就没有太多可下降的空间。

  因为本身就没有什么库存,要是商品房再销售一下,地产商没有库存还是需要增加一些投资的。但这个新增投资并不会非常好,只是说维持在一个比较低的增长。

  (对于大宗商品的玩家来说,这才是明年一个更为核心的问题,篇幅所限,今天暂且不谈。)

  由于负债和库存都转移给了老百姓,政府调控起来也能更放得开手脚。

  因为库存很低,意味着这一次地产调控不会很快的放松。

  触动利益往往比触及灵魂还难。房地产不仅是经济增长的重要发动机,还是地产财政的重要收入来源。房地产对经济贡献实在太大,如果考虑到家电、家具、水泥等与房地产相关的产业,占经济比重更大。

  在过去,每次房地产调控到了深水区,触及经济增长和地产财政时,都选择了容易走的宽松大道:开闸放水。

  而每一次放水,都被调控的闸门先积蓄着,一旦放开调控后,喷涌而出的流动性都会推动报复性上涨,如文首第二张图所示。

  但这次也许不一样。

  再仔细回看下先前几次地产收紧后的放松,尤其是2014年政府看到房地产转负以后,货币政策就开始放松,因为当时的库存处于非常高的水平,如果政府不放松,有可能引发系统性风险。

  但由于现在库存和借贷都到了老百姓手里,开发商已没有什么库存,钱也收回来了没有太大资金压力,这个时候政府对于整个房地产下行的容忍度就会比以前要高。

  我们这届政府在大会上提出了具体的目标,它的执行力和决心确实要比以往要大,一些曾经触动不了的'利益'和'灵魂'也可以开始动了。从供给侧改革的问题上大家就能看到,在政策初期那些依据过往经验对'红头文件'不屑一顾的期货大佬们,被拉爆仓的还少么?

  今天我们花了较长时间来梳理了一下房地产问题。因为它将是明年经济的一个主要的矛盾,同时也是本届政府在大会上的一个核心主题。