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你家房子为何涨了?又为何要跌?还有何机会?(5)

来源:网络整理 | 2017-11-18 12:53

  它将不同于以往历次的房地产周期性回落。因为这一轮'房产超级牛市'跟居民加杠杆有非常大的关系,老百姓加杠杆的力度比以往任何次都要来得猛,所以它的回落所带来的影响,也会比以前要更大,至少会带来融资和需求一个比较明显的下滑。

  你以为的结论不会是我的结尾,这样就收尾了那该多没意思^_^

  1.

  如果依据上述逻辑的话,外资投行也许又该开始担心恒大股价泡沫和中国楼市危机了。

  但最近几年,外资行似乎越来越看不懂中国,老外眼里的中国经济观点要么常常偏离深度真相,要么常常持有数个月的时间差(于是与‘正确时机’正好完美错身)。

  如果'市场是检验观点的唯一标准',海外大V们在境外市场对中国的观点在过去两年里已沦为反向指标。而他们在经历过去两年的人民币空头挫败后,在今年楼市驱动的需求大增下反手热捧中国经济复苏(就像近期的LME年会,老外从之前的悲观到不行到乐观的不行。。。)

  而当明年楼市真的走低后,海外'秃鹰'们是否又停留于表面数据,像之前那样过度看空中国?

  从我个人与国内外参与者的调研结果来看,目前大家对中国的需求判断似乎存在节奏上(时间)和程度上(空间)的巨大差异,这是深度投研者的盈利机会。

  2.

  回过头来看最对外资投行胃口、公司治理最早成熟的'白银骑士' - 万科。

  在中国楼市最前线战斗三十年的万科,谭大师团队算是中国房地产最较真的研究团队之一。从2014年年初开始花8个月时间,他带领五六个清华北大高材生,做了全球房地产最宏大的一项量化研究。

  三年多过去了,万科的这项研究成效几何,早已体现在了万科与恒大的巨大股价走势差(请回看封面图)。

  再来看走接地气路线、用野战军农村包围城市的‘钻石三剑客’之一-- 恒大。

  恒大的战略抉择作为吃瓜群众难看得透。但身为‘讲原则’、‘识大局’的国人,似乎应该明白:

  许老板既然有觉悟从2010年就开始布局足球,迅速将一只中甲球队用重金砸成中超冠军;并在2012年联合皇马成立青少年足球学校,打出“振兴中国足球,培养足球明星”的口号;他也应该知道下一个五年会怎么做。比如说,在2017年赛季宣布俱乐部发展进行第二阶段,花重金挖来卡纳瓦罗,要求这位前'足球先生'带领恒大在2020年实现“全华班”。

  能提前踩准'关键球迷'兴趣、且还有超强执行力的'许家军',应该也能踏上下一个5年的国运。

  3.

  而至于恒大与万科今后的股价走势,这就犹如2014年初夏的那场'路线纷争',取决于您所倚重的故事叙述:呈现事实的可视化数据or 面向未来的领导人视角。

  若读者认为中国特色的周期风险是一个潜在机遇的话,还有一个思路:押注本轮房产牛市的领跑者‘恒大&融创’与错身牛市的行业龙头'万科'之间的股票价差收紧(请回看封面图)。

  4.

  完美错身于上一轮牛市的万科,虽然份额及股价涨幅在过去一段时间里大幅跑输同行,但现在反而有着更为良好的上升空间。

  万科将同时受益于:

  1). 强者恒强的市场格局。碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额将达到30%以上,中小地产商的生存空间将在之后低增长常态化的楼市中被大大挤压。

  2). 有足够的财务空间于逆周期加杠杆。目前恒大、碧桂园、融创,都在降杠杆,而万科因为错过了上一轮楼市牛市,现在有着较大的加杠杆空间去拿地。

  3). 聚焦于高质量增长、人口流入、财富集中的好城市、好地段。好城市的好房子,博傻一点说,似乎任何时候都可以买入,就像好股票不曾亏待过股东一样,世界上的好城市也很少亏待过房东。