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贷款买房 因银行放款迟缓而逾期付款 买房人是否

来源:网络整理 | 2017-07-18 09:29

    2015年12月,李先生购买王先生转让的一套二手房,总价款为320万元,双方签订存量房买卖合同,明确约定李先生支付首付款50%,余款通过银行借贷方式支付王先生。
  王先生表示,转让房屋是为了改善居住条件,急需李先生尽快付清全部购房款另行购房。李先生经与银行核实其信用记录良好,抵押房产向银行贷款160万元没有问题。据此,双方在合同中约定自双方办理房产变更登记之日起30日内付清银行贷出的房款,若逾期付款,每日支付违约金为总房款的千分之一。此外,逾期超过30天,王先生有权解除合同,并可要求对方支付总房款的10%作为违约金。
  合同签订后,李先生支付了首付款,办理了过户登记,同时向银行申请贷款。由于银行放款出现了周期迟延,李先生一直没有按合同约定的时间付清银行贷出的房款。
  王先生迟迟拿不到余款,就无法向自己的上家(改善型住房的卖家)交齐首付款,导致该卖家解除房屋买卖合同,王先生支付了60万元违约金。
  此后,王先生以李先生逾期支付银行贷款为由起诉到法院,要求解除房屋买卖合同、李先生赔偿损失60万元。法院经审理后,支持了王先生的诉讼请求。
  这起纠纷是由于银行没有在一个合理的时间内放款造成的,尤其是年末银行放贷更是时间不定,造成卖方无法获得买方通过银行贷款所支付的房款。银行放贷的迟延是否构成了买方向卖方承担违约责任?“案例中的李先生可能会觉得很冤,毕竟他无法控制银行放款时间,况且他已将变更的房屋产权证提交银行办理贷款手续,但法院最终还是判决其构成违约。”江苏圣典律师事务郑宇律师认为,合同法关于违约责任的成立不以过错为要件,除个别有名合同违约责任以过错原则为要件,房屋买卖合同以无过错为要件承担违约责任。
  郑宇律师介绍,《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,买方以自己没有过错为由主张不构成违约抗辩是不能成立的。“案例中,虽然买方无法控制银行放款的节奏,但是既然房屋买卖合同中已约定了银行放款的期限,并承担相应违约责任的法律后果,解除合同的条件成就,只要卖方依法行使,买方就应承担不利后果。”郑宇律师提醒,对于贷款购房的买方应从两方面加强注意,一方面,在房屋买卖合同中明确约定,余款付款时间以银行放款时间为准,避免违约责任的产生;另一方面,如果产生违约责任是由于银行放款时间造成,买方应当与银行签订借贷合同时,明确放款时间,否则由此造成的损失应由银行承担。“但是通常银行不会设置对其不利的条款,所以买方尽量在房屋买卖合同中明确以银行放款时间为准,减轻自己过重的违约责任,促成交易。”郑宇律师说。

  律师简介:
  郑宇,2002年3月通过国家首次司法考试,取得法律职业资格,律师执业14年。现为江苏圣典律师事务所高级合伙人,南京市律师协会电子商务与互联网业务委员会主任委员、公司与证券业务委员会委员、南京市法学会经济法研究会理事、民革江苏省委直属支部党员。郑宇律师主要从事公司股权并购、电子商务等领域的法律服务业务。